Check-liste de visite — Locaux & Entrepôts

Informations générales

Date de la visite

Heure de la visite

Adresse complète du local

Type de local

Zone / parc d'activité

Surface au sol (m²)

Dont bureaux / locaux sociaux (m²)

Hauteur libre sous plafond (m)

Surface de terrain / cour (m²)

Prix demandé (€)

Prix au m² (€/m²)

Contact propriétaire / broker

Téléphone

Préparation avant la visite

Recherches préliminaires

Zonage PLU vérifié (zone d'activité / industrielle, règlement applicable) Possibilité de division en cellules ou en box vérifiée Valeurs locatives locales relevées (€/m²/an) sur des biens comparables Prix de vente au m² relevés sur la zone Tissu économique de la zone identifié (entreprises, emplois, projets) Broker local contacté pour connaître les surfaces recherchées Rentabilité cible et prix maximum acceptable calculés avant la visite

Matériel à emporter

Télémètre laser (portée 50 m minimum — indispensable en grand volume) Décamètre / roue de mesure pour la cour et les accès Lampe torche puissante Appareil photo / smartphone chargé Chaussures de sécurité et gilet haute visibilité Plan cadastral et extrait du PLU imprimés Niveau à bulle ou application de mesure de planéité

Arrivée en avance (20-30 min)

Faire le tour de la zone : locaux vides, panneaux « à louer », activité réelle Observer le trafic poids lourds et les horaires d'activité Échanger avec les entreprises voisines

Questions à poser aux voisins et au vendeur

Depuis combien de temps le local est-il vide ou en vente ? Quelle activité était exercée ici auparavant ? Y a-t-il eu un classement ICPE, un sinistre, une pollution de sol ? La zone attire-t-elle des entreprises, ou se vide-t-elle ? Comment sont gérés les espaces communs de la zone (voirie, déneigement, sécurité) ?

Le secteur avant le bien

Un entrepôt dans une zone économique en déclin est un actif sans locataire.

Si l'analyse de secteur n'est pas faite, la visite est prématurée — l'emplacement ne se rattrape pas en baissant le loyer.

Zone, accès et logistique

Desserte

Distance et temps réel jusqu'à l'échangeur ou l'axe principal Voirie d'accès adaptée aux poids lourds (largeur, revêtement, tonnage) Traversée de zone résidentielle ou restriction de circulation Proximité gare, port, plateforme logistique, aéroport

Cour, manœuvre et stationnement

Rayon de giration suffisant pour un semi-remorque État du revêtement de la cour (enrobé, nids-de-poule, affaissements) Nombre de places de stationnement (véhicules légers et poids lourds) Écoulement des eaux pluviales de la cour Clôture, portail, contrôle d'accès

Sécurité et environnement immédiat

Éclairage extérieur et vidéosurveillance Traces d'effraction, squat ou dépôts sauvages Voisinage immédiat : activités compatibles ou nuisantes Locaux vides alentour (indicateur de tension du marché)

Notes sur la zone et les accès

Enveloppe du bâtiment

Toiture

Type de couverture (bac acier, fibrociment, membrane, panneaux sandwich) Traces d'infiltration au plafond et sur la structure État des lanterneaux et translucides Chéneaux et descentes d'eaux pluviales dégagés Âge estimé de la couverture et derniers travaux réalisés Présence possible d'amiante (fibrociment avant 1997)

La toiture est le premier poste de risque

Sur un grand volume, une réfection de couverture se chiffre au m² sur plusieurs milliers de m² : c'est le poste qui fait basculer une opération.

Une couverture fibrociment ancienne implique un diagnostic amiante et, le cas échéant, un désamiantage — à faire chiffrer avant l'offre.

Notes sur la toiture

Façades et bardage

État du bardage (corrosion, déformations, panneaux manquants) Fissures sur les parties maçonnées ou en béton Étanchéité des jonctions et des points singuliers Isolation apparente et état de l'enveloppe thermique

Structure

Type de structure (charpente métallique, béton, bois lamellé-collé) Corrosion, déformation ou reprise visible sur la charpente Trame des poteaux relevée (impact direct sur l'exploitation) Fixations et platines en bon état

Notes sur l'enveloppe et la structure

Volume intérieur, dalle et accès de plain-pied

Dalle

Charge admissible au sol connue (t/m²) — demander la note de calcul Fissures, épaufrures, joints détériorés Planéité vérifiée (essentielle pour le stockage en racks) Traces d'affaissement ou de tassement différentiel Revêtement de surface (quartz, résine) et son état

La dalle ne se répare pas à moindre coût

Une dalle sous-dimensionnée limite définitivement les activités possibles : elle exclut le stockage lourd et donc une partie des locataires.

Un défaut de dalle sur plusieurs centaines de m² est un poste de travaux majeur, souvent supérieur à une réfection de toiture.

Hauteur et volume

Hauteur libre mesurée sous poutre, pas seulement au faîtage Obstacles en hauteur (réseaux, luminaires, sprinklage) Volume divisible en cellules indépendantes Possibilité de créer une mezzanine

Accès marchandises

Nombre et dimensions des portes sectionnelles Quais de chargement : nombre, hauteur, niveleurs, sas Accès de plain-pied disponible Motorisation et état de fonctionnement des portes

Notes sur le volume et la dalle

Équipements techniques

Électricité

Puissance disponible au compteur (kVA) relevée Présence du triphasé et capacité d'augmentation de puissance État du TGBT et des tableaux divisionnaires Éclairage de l'entrepôt (type, niveau, état, consommation) Dernier rapport de vérification électrique disponible

Chauffage, ventilation, fluides

Mode de chauffage de l'entrepôt et des bureaux Ventilation et extraction Réseau d'air comprimé (si présent) Alimentation en eau et évacuations Assainissement : réseau collectif ou dispositif autonome

Sécurité incendie

Extincteurs, RIA, colonne sèche : présence et vérifications à jour Sprinklage (présence, état, contrat de maintenance) Désenfumage et exutoires fonctionnels Issues de secours, signalétique, éclairage de sécurité Murs coupe-feu et compartimentage Alarme intrusion et système de détection

Bureaux et locaux sociaux

Surface et état des bureaux Sanitaires, vestiaires, réfectoire conformes Accessibilité aux personnes à mobilité réduite Isolation et confort thermique des bureaux

Notes sur les équipements

Réglementaire et documents

Environnement et classement

Statut ICPE du site (déclaration, enregistrement, autorisation) vérifié Arrêtés préfectoraux et prescriptions en vigueur obtenus Historique d'activité et risque de pollution des sols Sites BASOL / BASIAS consultés pour l'adresse Cuves enterrées, transformateurs, stockage de produits dangereux

Documents à demander

Diagnostic amiante avant vente État des risques et pollutions (ERP) DPE tertiaire et situation au regard du décret tertiaire Rapports de vérification périodique (électricité, incendie, portes) Permis de construire et conformité des extensions Plans du bâtiment et note de calcul de la dalle Taxe foncière et montant réel des charges Extrait du PLU, servitudes et alignements

Mise aux normes : le coût invisible

ICPE, sécurité incendie et accessibilité peuvent imposer des travaux réglementaires indépendamment de l'état apparent du bâtiment.

Règle sans exception : faire auditer le bien avant l'achat, et chiffrer ces travaux dans l'offre — pas après.

Bail et locataire

Situation locative

Local occupé au moment de la visite Copie du bail commercial obtenue Échéance et périodes triennales identifiées Indexation du loyer et indice de référence vérifiés Répartition des charges, taxe foncière et assurances au bail Dépôt de garantie et clause résolutoire relus

Qualité du locataire

K-bis et bilans du locataire demandés Historique de paiement des loyers vérifié Activité exercée compatible avec le classement et l'assurance Scénario de relocation documenté (loyers de marché, candidats)

Bail commercial : cadre 2026

La loi SVE du 26 mai 2026 rééquilibre le bail en faveur du locataire : mensualisation du loyer à sa demande, dépôt de garantie plafonné à un trimestre, clause résolutoire renforcée.

Moins de levier pour le bailleur : intégrer ce cadre au calcul de trésorerie dès l'offre. (Loi n° 2026-403 — JO du 27/05/2026.)

Notes sur le bail et le locataire

Situation du vendeur

Motivation de vente (départ locataire, arbitrage, cessation d'activité, succession…)

Évaluation des travaux potentiels

Poste	Description	Estimation (€)
Toiture / étanchéité
Désamiantage
Bardage / façades
Structure / charpente
Dalle / sol
Portes / quais
Électricité
Sécurité incendie
Mise aux normes ICPE
Bureaux / locaux sociaux
VRD / cour
Si stratégie de division en box ou en cellules
Cloisonnement
Divisions techniques
Autres
TOTAL ESTIMÉ		0 €

Photos & documents 0

Photos du local

ou glissez-déposez vos images ici

Pensez à photographier : la toiture depuis la cour, la dalle, les fissures, le TGBT, les quais, la trame des poteaux.

Documents

Bail, diagnostics, arrêtés ICPE, plans, note de calcul de dalle… (PDF, Word, images) — ou glisser-déposer

Notes vocales 0

Les notes vocales restent disponibles pendant la session (non incluses dans le PDF).

Conclusion et synthèse

Analyse de rentabilité

Loyer annuel HT / HC estimé (€)

Loyer au m² (€/m²/an)

Budget total (prix + travaux estimés)

Rendement brut travaux inclus (%)

Lire le rendement correctement

Le rendement affiché ici intègre les travaux estimés : c'est le seul chiffre comparable d'un local à l'autre.

Sur un local d'activité, les charges refacturées et la faible vacance rapprochent le net du brut — mais seulement si la répartition des charges au bail le prévoit.

Points bloquants identifiés

Dalle sous-dimensionnée ou dégradée Toiture à reprendre en totalité Amiante ou pollution des sols suspectée Accès poids lourds insuffisant Zone économique en déclin Mise aux normes réglementaire de grande ampleur

Décision finale

Très intéressé Potentiel à explorer Pas intéressé

Justification de la décision et prochaines étapes